USA
Die USA stecken derzeit in einer tiefen Rezession. Steigende Arbeitslosigkeit, Preisverfall am privaten Häusermarkt und der damit verbundene Vermögensverlust sorgen für einen rückläufigen privaten Konsum. Damit verfällt einer der wichtigsten Wachstumstreiber der letzten Jahre. Ein schwach positives Wachstum wird erst für Ende 2009 wieder erwartet. Bedingt durch den anhaltenden Stellenabbau steigen die Flächenleerstände bei gewerblichen Immobilien (in den ersten drei Monaten 2009 um 2,6 Mio. m2). Das Problem für Immobilienfonds zeigt sich darin, dass Mieter nun nicht nur niedrigere Mieten verlangen können, sondern auch zusätzliche Leistungen, wie Mietfreizeiten oder die Übernahme von Umzugskosten. Die Kreditklemme lässt den US Investitionsmarkt einbrechen. Einer Studie von Real Capital Analytics zufolge sank das Transaktionsvolumen von 2007 auf 2008 um 80%. Im zweiten Halbjahr des Jahres 2009 wird es laut einer Studie des Kreditanalysehauses Trepp LLC zu Notverkäufen kommen, da zahlreiche großvolumige Kreditzusagen dann auslaufen.
Für eigenkapitalstarke Investoren könnten sich günstige Einkaufsmöglichkeiten ergeben.
Kanada
Kanada ist vergleichsweise gut aufgestellt, um die Turbulenzen der Finanzkrise zu überstehen, was nicht zuletzt an der Stabilität des kanadischen Bankensystems liegt: Dank strikter Finanzaufsicht und konsvervativer Kreditvergabe konnte man bisher ohne staatliches Eingreifen auskommen. Was Kanada jedoch belastet, sind die sinkenden Rohstoffpreise. Im Endeffekt ist mit einer kurzen und vor allem moderaten Abschwungphase zu rechnen, da der Einzelhandel von einem sehr hohen Niveau kommt. In der Zukunft wird eine stabile Entwicklung der Mietpreise erwartet.
Westeuropa
Die Rezession hat Westeuropa fest im Griff. Während im Oktober 2008 noch 0,5% Wachstum prognostiziert wurden, zeigt die aktuelle Erwartung vielmehr einen Einbruch um -4,5%. Dieser Negativtrend hat sich mittlerweile in allen Ländern durchgesetzt, besonders hart getroffen hat es Spanien, Großbritannien, Frankreich und Deutschland. Die schwierigen Rahmenbedingungen machen sich auch auf dem gewerblichen Immobilienmarkt bemerkbar: Der Markt hat sich ins Negative gedreht. Die Leerstände nehmen zu und die Mieten sinken im Durchschnitt um 4% (laut CBRE[1]). Allein Madrid erlitt einen Mietrückggang von 30%. Ein Fortschreiten der Preiskorrektur an den Immobilienmärkten im laufenden Jahr wird erwartet.
Zentraleuropa
Zentraleuropa befindet sich seit Ende 2008 im Abschwung, jedoch in verschiedenen Ländern mit unterschiedlichem Entwicklungen: Rumänien, Ungarn und Bulgarien sind aufgrund ihres hohen Anteils an Fremdwährungskrediten momentan in einer misslichen Lage. Polen und Tschechien hingegen sind gut aufgestellt. Die zentraleuropäischen Büromärkte haben seit den neunziger Jahren stark an Bedeutung hinzugewonnen (besonders Prag und Warschau). Aufgrund des Expansionstrends internationaler Unternehmen und dem eingeschränkten Flächenangebot wird auch in den folgenden Jahren das Neubauvolumen in osteuropäischen Geschäftszentren hoch sein. Jedoch werden sich die Preise mittelfristig weiter entspannen, nachdem sie in den vergangenen Jahren stark anstiegen. Aus Sicht des hausInvest global wird sich dort ein angemessenes Chancen-Risiko-Verhältnis einstellen.
Türkei
Die Türkei wird vor allem durch den Abzug von ausländischem Kapital sowie von der Schwächung der Lira belastet. Der Konsum erlitt einen Rückgang von gut 4%. Der Markt für moderne Büroflächen ist auf Istanbul beschränkt, was zusammen mit der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot bisher zu deutlichen Mietpreisanstiegen geführt hat. Eine Stabilisierung der Wirtschaft wird durch die EU Beitrittsbemühungen und der Beruhigung der politischen Lage erwartet. Mittelfristig sollen sich die Mietpreise in der Türkei konstant entwickeln.
Australien
Das verfügbare Einkommen der Australier hat sich in den letzten fünf Jahren um 30% erhöht. Dennoch verhalten sich die Unternehmen zur Zeit zurückhaltend und warten die wirtschaftliche Entwicklung ab. Allgemein weist der australische Investmentmarkt eine sehr hohe Professionalität und Transparenz auf. Die Zinsdifferenz zwischen dem australischen Dollar und dem Euro haben die Attraktivität im vergangenen halben Jahr noch zusätzlich erhöht.
Südkorea
So wie Südkorea in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum vorweisen konnte, leidet es auch nun unter der wirtschaftlichen Abkühlung. Mit der Verunsicherung durch steigende Arbeitslosigkeit kam eine drastische Einschränkung des Konsums zustande. Südkorea ist stark exportabhängig und damit enorm anfällig für exogene Schocks. Wenn die Weltwirtschaft wieder an Fahrt gewinnt, dann wird Südkorea hiervon genauso profitieren, wie es heute darunter leidet.
Japan
Die japanischen Exporte brachen Ende 2008 stark ein. Die Regierung senkte den Leitzins auf 0,1% und erließ Steuererleichterungen, weshalb eine Erholung Anfang 2010 möglich erscheint. Die schwache Konjunktur macht sich zunehmend auf dem Büromarkt bemerkbar. Das Kostenbewusstsein vieler Unternehmen ist gestiegen. Vor allem günstige und damit in der Peripherie gelegene Immobilien sind momentan stark nachgefragt. Nach der vorangegangenen Preissteigerung wird sich der Markt nun entspannen. Mittelfristig soll sich die Attraktivität wieder einstellen. Insbesondere das knappe Flächenangebot wird wohl für niedrige Leerstandsquoten und steigende Mieten sorgen.
Singapur
Um die Wirtschaft wieder anzukurbeln, verabschiedete die Regierung ein umfangreiches Konjunkturpaket. Eine positive Wirkung wird für das zweite Halbjahr 2009 erwartet. Die Nachfrage an Büroflächen ist gesunken: Expansionen werden zurückgestellt oder gar eingestellt. Die Regierung hat die Freigabe von Grundstücken für Neubauten vorerst gestoppt. Langfristig kann jedoch eine Stabilisierung des Marktes erwartet werden. Die relativ geringe Laufzeit von Mietverträgen sorgt für eine zeitnahe Anpassung an die wirtschaftliche Entwicklung in Singapur. Der hausInvest global erwartet dort mittelfristig sinkende Mieten.
Mexiko
Mexiko ist die zweitgrößte Volkswirtschaft Lateinamerikas und verfügt mit Mexiko City über den größten und wichtigsten Büromarkt in ganz Lateinamerika (4 Mio. m2 Büroflächenbestand). Das Bruttoinlandsprodukt ist zu 20% abhängig von der US Wirtschaft, weshalb derzeit eine erhebliche Belastung besteht. Die Leerstandsquote wird in den folgenden Jahren moderat ansteigen. Die Spitzenmiete und das Preisniveau werden sich voraussichtlich der Situation anpassen und weiter sinken.
[1] www.cbre.de
(Julian Bröer)
