Fremdfinanzierungsquote
Die Fremdfinanzierungsquote zeigt den Grad der Fremdfinanzierung der Grundstücke auf.
Im Geschäftsjahr 2007/2008 und im ersten Halbjahr 2008/2009 setzen sich die aufgenommenen Fremdmittel aus den Krediten zusammen, die laut den Erläuterungen vollständig „der teilweisen Finanzierung“[1] dienen. Die Verkehrswerte der Grundstücke können den Vermögensaufstellungen[2] entnommen werden:
Im Vergleich zum vorhergehenden Geschäftsjahr ist der Grad der Fremdfinanzierung im ersten Halbjahr 2008/2009 also um etwa 3,7% gestiegen. Das kann einerseits an den Projektentwicklungen (Seite 9 f.) liegen, andererseits auch an den Ausmaßen der Weltwirtschaftskrise, da sich der Verkehrswert der Grundstücke durch Abwertung verringert haben kann, während die Schuldpositionen gleich geblieben sind. Bezieht man die sehr hohe Liquiditätsquote des hausInvest global von 12,5% mit ein, ist die Fremdfinanzierungsquote eher moderat anzusehen. Es besteht augenscheinlich kein großes Risiko dafür, dass der Fonds die Kreditverbindlichkeiten nicht bedienen kann.
Fondsbetriebsaufwandsquote
Die Fondsbetriebsaufwandsquote zeigt die Belastung des Fonds durch den Betriebsaufwand an. Man nennt diese Kennzahl auch TERREF (Total Expense Ratio of Real Estate Funds).
Der Betriebsaufwand kann der Ertrags- und Aufwandsrechnung[3] im Punkt II.5 entnommen werden[4]:
Das bedeutet, dass rund ein Prozent des durchschnittlichen Fondsvermögens für die Verwaltung ausgegeben werden.
Eigenkapitalrendite (ROE)
Die Eigenkapitalrendite (engl. Return on Equity) ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Unternehmens- und auch Fondsanalyse. Sie beziffert die Rendite auf das eingesetzte Kapital.
Der Gesamterfolg lässt sich der Ertrags- und Aufwandsrechnung12 unter „ordentliches Nettoergebnis“ entnehmen. Das Nettofondsvermögen ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilien zuzüglich der Liquidität und abzüglich aller Verbindlichkeiten und Rückstellungen („Im Sinne einer vereinfachten Methode können von Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 50% der ausgewiesenen realisierten und nicht realisierten Kapitalverluste dazugerechnet bzw. 50% der ausgewiesenen realisierten und nicht realisierten Kapitalverluste abgezogen werden“[5]). Die Zahlen werden der Vermögensaufstellung[6] entnommen.
Die Eigenkapitalrendite sollte möglichst höher sein als der Zins für langfristige Anlagen am Kapitalmarkt. Auf den ersten Blick ist der Wert von 2,24% demnach unterdurchschnittlich. Jedoch muss man beachten, dass die internationalen Immobilienmärkte massiv mit den Auswirkungen der Finanzkrise zu kämpfen haben. Vor diesem Hintergrund ist hervorzuheben, dass überhaupt eine positive Entwicklung stattgefunden hat.
Ausschüttungsrendite
Die Ausschüttungsrendite zeigt den letzten ausgeschütteten Bruttoertrag pro Anteil in Prozent des aktuellen Börsen- bzw. Marktkurses.
Die Bruttoausschüttung kann der Vertriebsinformation[7] entnommen werden. Um eine höhere Vergleichbarkeit zu erreichen, wird als aktueller Marktwert je der in der Vermögensaufstellung[8] aufgeführte Kurs gewählt.
Es lässt sich leicht erkennen, dass die Ausschüttungsrendite ziemlich konstant geblieben ist. Pro Fondsanteil sind 4,1% bzw. 4,2% des Marktkurses ausgeschüttet worden. Die Verzinsung liegt im Vergleich zu risikolosen Geldanlagen auf dem Kapitalmarkt höher. Diese Tatsache ist vor allem vor dem Hintergrund interessant, als dass es sich beim hausInvest global um einen sicherheitsorientierten offenen Immobilienfonds handelt. Anleger haben eine Überrendite erhalten, ohne auf den Faktor Sicherheit zu verzichten und mit der Möglichkeit, die Anteile täglich wieder zurückzugeben.
Agio/Disagio
Agio bezeichnet die positive Differenz zwischen Börsen- bzw. Marktkurs und Nettoinventarwert[9] je Anteil in Prozent des Nettoinventarwertes je Anteil. Disagio ist dementsprechend die negative Differenz. Damit sagt diese Kennzahl also etwas über die Prämie bzw. den Abschlag beim Kauf eines Fondsanteils aus.
Dieser Wert sagt aus, dass ein Anleger zum Bilanzstichtag (30. September 2008) beim Kauf eines Anteils des hausInvest global 2,47% (rund 1,38€) mehr bezahlt hätte, als der Anteil eigentlich wert gewesen wäre.
Performance
Die Performance gibt den innerhalb einer Periode erzielten Gesamterfolg (total return) pro Fondsanteil an. Die Angabe erfolgt in Prozent des Nettoinventarwerts zu Beginn der Periode.
Die Marktkurse zu Periodenbeginn- und ende werden den Jahresberichten[11] entnommen. Die Bruttoausschüttung kann in den Ausschüttungserläuterungen[12] eingesehen werden.
Diese Kennzahl sagt aus, dass sich der Nettoinventarwert im Berichtszeitraum um 9,54% weiterentwickelt hat (unter der Vorraussetzung, dass die Bruttoausschüttung unmittelbar und ohne Abzüge wieder in den Fonds angelegt wird).
Anlagerendite
Die Anlagerendite zeigt die Veränderung des Nettoinventarwerts der Anteile für den Fall, dass Gewinnausschüttungen wieder angelegt werden. Die Angabe erfolgt in Prozent des Nettoinventarwerts.
Der Nettoinventarwert am Periodenende wurde bereits im Punkt Agio/Disagio berechnet. Zur Berechnung der Anlagerendite müssen also zunächst der Inventarwert zu Periodenbeginn sowie der Adjustierungsfaktor f berechnet werden (die notwendigen Zahlen werden dem Jahresbericht[13] entnommen):
Damit ist die Anlagerendite:
Hätte ein Anleger zu Periodenbeginn einen Anteil erworben und hätte die Gewinnausschüttung unmittelbar wieder in den hausInvest global angelegt, so hätte sich der Nettoinventarwert seines Anteils im Berichtszeitraum um 12,46% fortentwickelt.
Fremdkapitalquote
Die Fremdkapitalquote beziffert den Anteil des aufgenommenen Fremdkapitals am Gesamtkapital.
Die zur Berechnung notwendigen Zahlen werden den Vermögensaufstellungen[14] in den einzelnen Jahresberichten entnommen.
Wie bereits bei der Fremdfinanzierungsquote angemerkt, dürfte der Grund für das Steigen der Fremdkapitalquote die rapide Abschwungentwicklung auf den weltweiten Immobilienmärkten sein. Die hohe Liquiditätsquote hinzuziehend kann aber auch hier angemerkt werden, dass die Fremdkapitalquote durch die Liquidität gedeckt wäre und somit keinerlei Risiko besteht. Die Fremdmittel wurden für den rascheren Neuerwerb von Immobilien aufgenommen werden, um das Ziel, ein breitgestreutes und ertragsstarkes Immobilienportfolio aufzubauen, schneller zu erreichen.
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote bezeichnet den Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Im Fall des hausInvest global fungiert das dem Fondsmanagement von den Anlegern bereitgestellte Kapital als Eigenkapital.
Da die Fremdkapitalquote bereits berechnet wurde, kann auch mit der folgenden Formel gerechnet werden:
Für die Eigenkapitalquote gilt ebenso wie für die Fremdkapitalquote: Die Senkung vermag durch die Entwicklung der Marktgegebenheiten bedingt sein oder aber durch die Fremdmittelaufnahme zum weiteren Aufbau des Immobilienportfolios. Da sich der Wert jedoch sehr weit oberhalb der 50%-Marke befindet, stellt das Absinken auf 88,14% keine Gefahr für die Entwicklung des hausInvest global dar.
Anlagenintensität
Die Anlagenintensität macht eine Aussage darüber, wie viel Prozent des Gesamtfondsvermögens tatsächlich in Immobilien angelegt sind.
Das notwendige Zahlenmaterial lässt sich den jeweiligen Jahresberichten[15] entnehmen.
Diese Werte geben das wieder, was im Abschnitt Fondsstrategie angesprochen wurde: Der „Aufbau eines global gestreuten Immobilienportfolios“[16]. Der Fokus liegt auf dem Wort „Aufbau“. Das lässt sich deutlich an den Kennzahlen ablesen. Eine stufenweise Steigerung von über 40% in zwei Jahren. Eine hohe Anlagenintensität ist bei Immobilienfonds beabsichtigt und auch der Schlüssel zu den Erträgen.
Volatilität
Die Volatilität ist ein Maß für die Schwankungsbreite von Investmentfondspreisen. Sie ist damit gleichzusetzen mit dem mathematischen Begriff der Standardabweichung. Es wird zunächst die durchschnittliche Kursentwicklung berechnet (arithmetischer Mittelwert) und danach gemessen, wie weit sich der Anteilpreis (zwischenzeitlich) von diesem Mittelwert entfernt hat. Je größer diese Schwankungsbreite ist, desto volatiler und damit risikoanfälliger ist der Fonds.
Berechnung[17]: Als arithmetischer Mittelwert ergibt sich 58,08€. Die mittlere quadratische Abweichung ist 0,937€ und die Volatilität letztlich 0,968€ (gerundet: 97 Cent). Dieser Wert gibt die Sicherheitsorientierung und die konstante Fortentwicklung des hausInvest global wieder: Im Vergleich zu anderen überrenditebezogenen Anlageformen (z.B. Wertpapieren) ist eine maximale Schwankung von 97 Cent pro Anteil sehr gering (vgl. Entwicklung auf den Aktienmärkten von VW) und somit in Bezug auf die Schwankungsanfälligkeit sehr sicher.
Sharpe-Ratio
Das Sharpe-Ratio (auch Sharpe-Maß) misst die Überschussrendite eines Fonds pro Risikoeinheit. Als Überschussrendite ist die über eine sichere Kapitalanlage[18] hinausgehende Verzinsung gemeint. Diese wird dann ins Verhältnis mit dem eingegangenen Risiko (der Volatilität) ins Verhältnis gesetzt.
Je größer das Verhältnis zwischen Überschussrendite und Volatilität ist, desto besser schneidet der Fonds im Vergleich zu seinem Risiko ab. Liegt die Zahl oberhalb von Eins, so konnte eine risikoadäquate Rendite erzielt werden. Ist das Sharpe-Ratio zwischen Null und Eins gelegen, ist zwar eine Überrendite erwirtschaftet worden, diese entspricht aber nicht dem eingegangenen Risiko. Ist das Maß kleiner als Null, konnte nicht einmal der risikolose Geldmarktzins erzielt.
Wie zu erkennen ist, liegt das Sharpe-Ratio deutlich oberhalb von Eins, womit eine dem Risiko angemessene Überrendite im Vergleich zum Geldmarkt erwirtschaftet wurde. Zwar sind die Zahlen, mit deren Hilfe die Volatilität errechnet worden ist, aus dem Geschäftsjahr 2007/2008 und der Zins für sichere Geldanlagen aus 2009; es wird jedoch deutlich, dass auch bei Zinssätzen bis zu 4,8% das Sharpe-Maß noch oberhalb von Eins läge.
[1] hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 68
[2] hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 64, Halbjahresbericht 2008/2009 Seite 58 (jeweils I+II, siehe Halbjahresbericht 2008/2009 Seite 46 Bewertung: „Immobilienvermögen (…) Es errechnet sich aus der Summe der Verkehrswerte der Immobilien angesetzt zu den jeweiligen Beteiligungsquoten“
[3] hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 70
[4] Da das durchschnittliche Fondsvermögen nicht explizit aufgeführt ist, wird es hier als arithmetischer Mittelwert zwischen Fondsvermögen zu Beginn der Periode und Fondsvermögen zum Ende der Periode gewählt (Zahlen: hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 61
[5] Fachinformation „Kennzahlen von Immobilienfonds“, Swiss Funds Association
[6] hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 64 f. und 70f.
[7] Vertriebsinformation, Ausschüttung des hausInvest global in 2008 (2009)
[8] hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 65, Halbjahresbericht 2008/2009 Seite 59
[9] sämtliche Vermögensgegenstände abzgl. Schuldpositionen geteilt durch Anzahl der Fondsanteile (www.Anleger-Lexikon.de)
[10] hausInvest global, Jahresbericht 2007/2008 Seite 64 f.
[11] hausInvest global Jahresbericht 2006/2007 Seite 53, hausInvest global Jahresbericht 2007/2008 Seite 65
[12] hausInvest global Jahresbericht 2007/2008 Seite 74
[13] hausInvest global Jahresbericht 2006/2007 Seite 53 und Seite 60
[14] hausInvest global Jahresbericht 2006/2007 Seite 53, Jahresbericht 2007/2008 Seite 65, Halbjahresbericht 2008/2009 Seite 58 (jeweils „Kredite“, da die Restverbindlichkeiten auch eigenkapitalbedingt sein können)
[15] hausInvest global Jahresbericht 2006/2007 Seite 53, Jahresbericht 2007/2008 Seite 64 f., Halbjahresbericht 2008/2009 Seite 58 f. (jeweils I+II, siehe Halbjahresbericht 2008/2009 Seite 46 Bewertung: „Immobilienvermögen (…) Es errechnet sich aus der Summe der Verkehrswerte der Immobilien angesetzt zu den jeweiligen Beteiligungsquoten“
[16] hausInvest global, Halbjahresbericht 2008 / 2009, Seite 5
[17] Excel Tabelle: Volatilität.xlsx
[18] lt. www.tagesgeldvergleich.net am 11.07.2009 maximaler Zinssatz für Tagesgeld: 4% p.a. bei Cortal Consors
[19] Die 5,8% sind der Vertriebsinformation „Ausschüttung in 2009, Geschäftsjahr 2007/2008“ entnommen
(Julian Bröer)
